Emlak vergisi reformu neden konutları daha da pahalı hale getiriyor?

Yeni emlak vergisi sadece mülk sahipleri arasında değil aynı zamanda kiracılar arasında da öfkeye neden oluyor. Çünkü ev sahipleri ek masrafları kendilerine yansıtabiliyor. Milyonlarca insan için konut muhtemelen daha pahalı hale gelecektir.

Vergi dairesi 40 euro yerine 2500 euro mu istiyor? Emlak vergisi reformunun ardından bazı ev sahipleri değerlendirmelere inanamayarak bakıyor. Mülklerinin vergi daireleri tarafından yeniden değerlenmesi, bazı insanları kağıt üzerinde gerçekten zengin yaptı ve yeni emlak vergisinin miktarı da büyük ölçüde artabilir. Üç aydan kısa bir süre içinde ülke çapındaki tüm kiracıları ve mal sahiplerini etkileyecek bir reform yürürlüğe girecek.

Yeni emlak vergisi yalnızca 1 Ocak 2025’ten itibaren geçerli olsa da, ülke çapında 6,16 milyondan fazla vergi mükellefi halihazırda vergi dairelerine emlak vergisi değeri ve ölçüm bildirimlerine itirazda bulundu. Bu, yakın zamanda yapılan bir anketin sonucuydu. Artı eksi Federal eyaletlerin sorumlu maliye bakanlıkları ile. İtirazların çoğu, on bir federal eyalette geçerli olan sözde federal modele karşı devam eden model davalara atıfta bulunuyor. Haus und Grund ve Vergi Mükellefleri Derneği tarafından başlatıldılar.

“Emlak vergisi isyancıları Saksonya’da”

Vergi Mükellefleri Derneği’nden Daniela Karbe-Geßler, amacın yasayı anayasal olarak bozmak olduğunu söylüyor. “Öncelikle her malikin, itirazın yanı sıra, işlemlerin durdurulması için de başvuruda bulunmasını tavsiye ediyoruz. Bu da şu anda itirazların işleme alınmadığı, ancak vergi dairelerinin anayasal bir açıklama gelene kadar beklemesi anlamına geliyor.”

Kendilerini savunan vergi mükellefleri arasında kendilerine verdikleri adla “Moritzburg emlak vergisi isyancıları” da yer alıyor. Bunlar Dresden ve Meißen (Saksonya) civarındaki bölgeden etkilenen yaklaşık 40 mülk sahibidir. Ortak yönleri: Yeni değerlemelerin mülklerinin gerçek değeriyle pek ilgisi yok. İddiaya göre vergi daireleri bazı durumlarda sel alanlarını, otlakları ve hatta orman alanlarını inşaat arazisi olarak değerlendiriyor.

Emlak vergisinin 60 katından fazla mı?

Sözcünüz Torsten Küllig. Mülkü ikinci sırada, bir zamanlar “Külkedisi İçin Üç Fındık” adlı klasik filmin geçtiği Moritzburg Kalesi’nin hemen yakınında yer alıyor. Ailenin babası bahçe arsasını dokuz yıl önce satın aldı. 33.000 Euro’ya 2600 metrekare. Üzerinde iki adet çift garaj bulunmaktadır, bunun dışında ağırlıklı olarak bahçe ve çayırdan oluşmaktadır. Ancak Meißen vergi dairesine göre mülkünün değeri şu anda neredeyse 852.000 avro. Ve Torsten Küllig’in burada inşaat yapmasına izin verilmemesine rağmen. Bununla birlikte, mülklerinin çoğu, metrekare başına 308 avrodan inşaata hazır arazi olarak değerlendi.

1 Ocak 2025’ten itibaren emlak vergisinin gerçekte ne kadar yüksek olacağı hala belirsiz. Çünkü mevcut tahakkuk oranını, yani Moritzburg belediyesinin yeni vergiyi hesaplayacağı faktörü henüz bilmiyor. Ancak mevcut değerlendirme oranını temel alırsanız, gelecek yıl, daha önce olduğu gibi sadece 40 avro yerine yılda 2.500 avroya kadar ödemek zorunda kalacağınız tahmin ediliyor. Ailenin babası “Bu, 60 kattan fazla olurdu” diyor. “Eğer tahmin ederseniz, bahçenin bana önümüzdeki yıldan itibaren her ay sadece vergilerle birlikte 200 avroya mal olacak.”

“Daha fazlasını istiyorlar vergi geliri”

İlk şehirler ve belediyeler şu anda 2025 için yeni tahakkuk oranlarını açıklıyor: Berlin’de emlak vergisi tahakkuk oranı yüzde 810’dan yüzde 470’e düşürülürken, Hamburg’da bu oran neredeyse iki katına çıkacak. Yüzde 540’tan yüzde 975’e çıkıyor. Bremen yüzde 695’ten yüzde 755’e çıkarmayı planlıyor.

Bu, kiralık dairelerin de daha pahalı hale geleceği anlamına geliyor; çünkü ev sahipleri, ek maliyetleri emlak vergisi yoluyla kiraya yansıtabilirler. Ancak çoğu mülk ve ev sahibi, dolayısıyla kiracıları da hâlâ tam olarak ne bekleyeceklerini bilmiyor. Haus und Grund mülk sahipleri derneğine göre, hanelerin yüzde 90’ı yeni emlak vergisinin ne kadar yüksek olacağını söyleyemiyor çünkü birçok şehir ve belediye henüz vergi oranlarını yasalaştırmadı.

Ancak Haus und Grund Almanya Başkanı Kai Warnecke, kesin olan bir şeyin olduğunu söylüyor: Artı eksiGelecekte milyonlarca insan için konutlar daha pahalı hale gelecek. Warnecke, “Şu anda ilk yayınlarda şehirlerin ve belediyelerin değerlendirme oranlarını artırdığını görüyoruz” diyor. “Daha fazla vergi geliri istiyorlar. Bireysel vatandaşlar için fiyatlarda dramatik artışlar görüyoruz; bazı durumlarda bu, daha önce ödenen emlak vergisinin sekiz veya on katı.”

“Objektif kriterlere” göre yeniden değerlendirme mi?

Genel olarak vergi artışı tehdidinin olup olmadığı henüz kesin olarak değerlendirilemiyor. Ancak Haus und Grund’un mevcut hesaplamaları, Warnecke’e göre, değerlendirme oranının önemli ölçüde düştüğü Berlin’de bile ev sahiplerinin yüzde 200’e kadar daha fazla emlak vergisi ödemek zorunda kalacağını gösteriyor.

Federal modelden sorumlu Federal Maliye Bakanlığı, talebi üzerine yazar. Artı eksi reformun “bireysel mülk sahipleri için ek veya azaltılmış bir yüke yol açabileceği”. Bu gerekliydi çünkü “vergi tahsilatına ilişkin önceki esas gerçeklik ve ilişkilerle uyumlu değildi”. Ancak yeni değerleme kanunu “mülklerin objektif kriterlere göre eşit bir şekilde yeniden değerlenmesini” garanti ediyor.

Moritzburglu Torsten Küllig gibi etkilenen mülk sahipleri durumu tamamen farklı görüyor. Onun inşa edilebilir bahçe arsasının inşaata hazır arazi olarak değerlendirilmesi objektif olmaktan çok uzaktır.